商伟律师
北京才盛律师事务所
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商伟,大兴区合同诈骗律师,现执业于北京才盛律师事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。
房产商什么行为构成根本违约
出卖的房屋不适宜购房者居住,房产商即可构成根本违约。
合同自古被称为“法锁”,在当事人之间形成权利义务的约束,签订了合同的双方应当全面地、适当地履行合同的内容。
违反合同义务的违约行为,有很多种类型,如不适当履行合同、迟延履行合同等等,各种违约行为带来的后果不一。其中,根本违约是指合同义务人根本性地违反了合同义务,使合同对方订立合同的目的不能实现。
根本违约不一定仅仅指对合同明确约定的内容的根本违反。很少有合同能将合同权利的全部内容详细列明。很多内容因为不言自明,无须在合同中写明,购买房屋是为了居住,房屋必须具备能够居住的特征,这些内容已不必订立入合同。对于房屋是否适宜居住,房产商在取得房屋的房地产权证之前,有关部门会进行监督检查,颁发《房屋交付使用许可证》的行政行为是对房屋具备居住使用功能的基本肯定。
有些房屋竣工后因为各种原因,临水临电、质量不过关、消防设施不齐备等等,这些房屋在整改好之前不会得到《房屋交付使用许可证》,即无法居住使用。如果房产商将这样的房屋交付给购买者,即构成根本违约。但是,并非能够取得《房屋交付使用许可证》的房屋即不存在不适宜居住。在房屋通过了相关的检查之后,还会有其他因素造成房屋不适宜居住。尤其是一些无形的妨碍,可能在交付房屋的时候未能引起注意,在购房者入住之后才会发现房屋不适宜居住。如装修造成房屋空气中甲醛、苯等超标,噪音超标等情况。这些问题对在房屋内居住的人构成极大危险,会损害人的身体健康甚至生命安全。这使得合同的买受方购买房屋用以安居的目的完全落空,甚至遭到合同利益之外的其他损失。保证房屋在各方面适宜一般人居住,即使不在合同中明确约定,也构成房屋出卖方的合同义务,一旦违反,即构成根本违约。
以上内容就是相关的回答,如果开发商出售的房产不适合购房者居住的话,这种情况就已经构成了根本违约,是需要赔偿很多的违约金的,如果约定了定金的话,还应当赔偿双倍的定金,如果您还有其他法律问题的可以咨询相关律师。
缔约过失是否可以免责
缔约过失是对方故意或者过失造成的,是不能免责的,如果给对方当事人造成损失的,当然需要赔偿损失。
在缔约过程中只有双方人存在混合过错的情况下才存在减轻的可能,即双方在缔约过程都有过错造成了一方当事人的信赖利益的损失时,才可以减轻另一方的缔约过错。缔约过失的形式只能是赔偿损失,依《合同法》第42条的规定,当事人在订立合同过程中给对方造成损失的,应当承担损害赔偿。
根据自愿原则,当事人可以自由决定是否订合同,与谁订合同,订什么样的合同。为订立合同与他人进行协商,协商不成的,一般不承担。但是,当事人进行合同的谈判,应当遵循诚实信用原则。如果一方当事人违背诚实信用和公平交易的原则,进行恶意谈判,给对方当事人造成损失的,应当承担缔约过失。缔约过失指因当事人在无意与对方订立合同的情况下,恶意进行谈判,使合同不能成立或者不能生效所应当承担的。
有缔约过失的当事人,应当赔偿受损害的当事人。赔偿应当以受损害的当事人的损失为限。这个损失包括直接利益的减少,如谈判中发生的费用,还应当包括受损害的当事人因此失去的与第三人订立合同的机会的损失。